Handlungsbedarf für 6b-Rücklagen
Für Unternehmer, die vor vier Jahren Grundstücke oder Immobilien verkauft haben, besteht bis zum Ende dieses Jahres dringender Handlungsbedarf, wenn eine hohe Steuerbelastung noch vermieden werden soll. „Obwohl die Frist noch bis zum 31.12.2002 läuft, sollten Unternehmer jetzt diese Frage zusammen mit ihren Steuerberatern klären, denn es handelt sich um eine komplexe Investitionsentscheidung, die wohl überlegt sein muss“, so Frank Schaich, Geschäftsführer der IC Immobilien Consulting- und Anlagegesellschaft mbH.
Zum Hintergrund: Wer Immobilien im Betriebsvermögen hält und diese dann verkauft, muss den Veräußerungsgewinn voll versteuern. Anders als bislang bei Immobilien im Privatbesitz, gibt es bei Immobilien, die im Betriebsvermögen gehalten werden, auch dann keine Steuerfreiheit, wenn sie mehr als zehn Jahre lang im Besitz des Unternehmens sind.
Dafür gibt es jedoch eine andere interessante steuerliche Möglichkeit, die von vielen Unternehmen genutzt wird. Diese ist in § 6b des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt.
Nach § 6b EStG kann die oft hohe Steuerbelastung, die bei der Veräußerung von Grundstücken bzw. Immobilien entsteht, durch entsprechende Reinvestitionen im Betriebsvermögen vermieden werden. Die Reinvestition muss jedoch nicht sofort erfolgen. Wenn der Gewinn nicht im Jahr seiner Entstehung auf ein neues Investitionsobjekt übertragen werden kann, besteht gemäß § 6b EStG die Möglichkeit, eine gewinnmindernde Rücklage zu bilden. Die Übertragung muss dann allerdings spätestens vier Jahre nach Veräußerung der Immobilie bzw. des Grundstückes vorgenommen werden.
Zwangsauflösung nach Ablauf der Reinvestionsfrist
Handeln müssen jetzt Unternehmer, Land- oder Forstwirte, die im Jahr 1998 eine solche Rücklage gebildet haben. Denn zum 31.12.2002 läuft die vierjährige Reinvestionsfrist aus. Ist die Rücklage bis zu diesem Datum nicht auf ein begünstigtes Anlageobjekt übertragen, wird sie unter Einbeziehung eines fiktiven Zinsgewinnes über vier Jahre zu 124 Prozent gewinnerhöhend zwangsaufgelöst.
Die Zwangsauflösung einer 6b Rücklage kann vermieden werden
Die steuerliche Belastung durch eine Zwangsauflösung kann vermieden werden. Dies ist möglich, indem die Rücklage noch bis zum 31.12.2002 auf eine neu erworbene Immobilie im eigenen Betriebsvermögen oder auf eine gewerbliche Immobilienbeteiligung übertragen wird.
Beteiligung am IC Fonds Deutschland 17
Die IC Immobilien Consulting- und Anlagegesellschaft mbH bietet mit der gewerblichen Beteiligung an dem IC Fonds Deutschland 17 die Möglichkeit, die Zwangsauflösung zu vermeiden. „Durch Übertragung der gebildeten 6b-Rücklage auf eine gewerbliche Beteiligung am IC Fonds Deutschland 17 kann die drohende steuerliche Sofortbelastung durch Zwangsauflösung vermieden und gleichzeitig Liquidität geschont werden“, sagt Frank Schaich.
Steuerbelastung fast vermeiden und mehr Liquidität behalten
Ein Beispiel: Der Unternehmer (Einzelunternehmer bzw. Personengesellschaft) hat im Jahr 1998 eine 6b-Rücklage in Höhe von 250.000 Euro gebildet. Bei der Zwangsauflösung würde eine Steuerlast in Höhe von 160.000 Euro entstehen. „Diese Steuer muss nicht anfallen. Wenn sich das Unternehmen mit 135.000 Euro über eine gewerbliche Zwischenholding am IC Fonds Deutschland 17 beteiligt, dann fällt nur noch eine Steuerbelastung von wenigen hundert Euro an“, so Frank Schaich.
Besonders interessant: auch die 135.000 Euro müssen keineswegs sofort eingezahlt werden. Es genügt, wenn in diesem Jahr und im nächsten Jahr je 40.500 Euro (plus insgesamt 6.750 Euro Agio) eingezahlt werden. Der Restbetrag kommt dadurch zustande, dass die Ausschüttungen des Fonds in den nächsten Jahren thesauriert werden.
Ergebnis: durch Einzahlung von insgesamt 87.750 Euro in diesem und im nächsten Jahr kann eine Steuerbelastung von 160.000 Euro in diesem Jahr vermieden werden.
Das bedeutet eine zusätzliche Liquidität für das Unternehmen in diesem bzw. dem nächsten Jahr von 72.250 Euro und darüber hinaus noch eine werthaltige Beteiligung an einem voll vermieteten Immobilienportfolio.
Anders ausgedrückt: „Wer in diesem und im nächsten Jahr etwa ein Drittel des Betrages investiert, den er vor vier Jahren als Rücklage eingestellt hat, kann damit die Steuerlast vermeiden, die ansonsten durch die Zwangsauflösung entstehen würde“, so Schaich.
Zum Unternehmen
Die IC Immobilien Consulting- und Anlagegesellschaft mbH ist seit über zwölf Jahren Initiatorin geschlossener Immobilienfonds. Das Unternehmen verwaltet derzeit ein Immobilienvermögen von fast 1 Mrd. Euro in Europa und Nordamerika mit Gesamtmietflächen von rund 535.000 m² (davon 71% in Europa).